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„Facility Management, das ist das Managen von Sekundärprozessen mit dem Hauptziel, eine Immobilie ab dem ersten Planungsstadium über den ganzen Lebenszyklus hinweg zu begleiten, um für einen möglichst kostensparenden und effizient laufenden Betrieb zu sorgen“, meint Harald Steinberger, Geschäftsführer des Immobilien- und Facility Management Consulting Unternehmens immovement.
Wie die facilitäre Begleitung konkret von statten gehen kann, illustriert er an einem Praxisbeispiel im Wohnbau. „Wir haben etwa in Zusammenarbeit mit der Siedlungsgesellschaft Heimat Österreich einen so genannten ,Quickcheck’ entwickelt, der unter anderem die Beschaffung und Aufbereitung von Unterlagen überschaubar und jederzeit überprüfbar macht.“ Themen des Quickchecks sind die Erstellung von vergleichbaren Kennzahlen für zukünftige Bewirtschaftungskosten, integrale Planungsrichtlinien und die Einflusspotenziale für Behaglichkeit, Nutzungskosten, Ökologie und Infrastruktur. Dass der Grundstein für spätere Betriebskosten bereits in den frühesten Stadien der Planung und Ausführung gelegt wird, zeigen Zahlenbeispiele aus der Praxis. Experten gehen davon aus, dass der Gebäudebetreiber bereits nach sieben bis zehn Jahren für die Bewirtschaftung gleich viel Geld ausgegeben hat wie für die anfänglichen Investitionen. Greift hingegen ein professionelles FM-Konzept, tritt dieser Zeitpunkt erst nach rund zwölf bis 15 Jahren ein. „So gesehen kann man schon mal zu Beginn höhere Investitionskosten akzeptieren. Geld, das man sich in den folgenden 30 Jahren locker zurückholt“, so Steinberger. „Das Stichwort heißt Lebenszykluskosten“, ist auch Helmut J. Schick, Facility Management Consulter und Vorstandsvorsitzender beim Wiener Netzwerkes Facility Management (WNF) überzeugt. „Es sind nicht die Herstellungskosten, die maßgebend sind. Denn die Nachhaltigkeit eines Gebäudes wird vor allem durch den auf den Lebenszyklus eines Gebäudes bezogenen Verbrauch der Ressourcen Energie und Material wesentlich bestimmt.“ Es gehöre in dem Zusammenhang mit der irrigen Meinung aufgeräumt, dass es sich beim FM vorwiegend um Unterstützungsprozesse in der Nutzungsphase eines Gebäudes handelt. Dazu Frank Herzog, WNF-Vorstandsmitglied: „Insbesondere für den schonenden Umgang mit den Energie- und Materialressourcen muss der Gesamtprozess Planen, Bauen, Betreiben bis hin zur Weiterverwertung bzw. zum Abriss einer Immobilie ins Auge gefasst werden.“ Bei den zu berücksichtigenden Gesamtkosten rücken dabei vor allem die Energiekosten immer stärker ins Blickfeld. Entwicklungen in Richtung Nachhaltigkeit von Immobilien sehen die Fachleute zum einen in der Umsetzung des Energieausweis-Vorlagegesetzes und zum anderen in PPP-Modellen, bei denen die öffentliche Hand Projekte an jene Privatunternehmer vergibt, die mit den geringsten Lebenszykluskosten kalkulieren. Einen positiven Trend glaubt auch Harald Steinberger ausmachen zu können: „Es gelingt Facility Managern immer besser, ihre Bedeutung als Integrationsfiguren in dem interdisziplinären, aus Bauherr, Planern, Architekten, Hausverwaltern und Gewerkespezialisten bestehenden Team, herauszustreichen.“ Somit könne sich das integrale FM das nötige Gehör verschaffen - ein Prozess ganz im Sinne von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. Resümee und Zahlen:Rund 360 Millionen Euro Umsatz, erwirtschaftet von den etwa 3350 Mitarbeitern der 35 österreichischen Facility Management Unternehmen - die Marktdaten der heimischen FM Branche sind ordentlich, das Potential laut Experten aber noch lange nicht ausgeschöpft. Die Zukunft gehört dem Sinneswandel von der technischen Immobilienverwaltung hin zum ganzheitlichen Management der Infrastruktur und der Geschäftsprozesse einer Organisation auf Basis immer langfristigerer Kooperationen von Anbietern und Nachfragern. Das antiquierte Bild von Facility Management als Unterstützungsprozess während der Nutzungsphase eines Gebäudes greift jedenfalls längst zu kurz. Wer eine Immobilie nachhaltig bewirtschaften will, muss sich an den Lebenszykluskosten und da speziell an den Energiekosten orientieren.
Wie die facilitäre Begleitung konkret von statten gehen kann, illustriert er an einem Praxisbeispiel im Wohnbau. „Wir haben etwa in Zusammenarbeit mit der Siedlungsgesellschaft Heimat Österreich einen so genannten ,Quickcheck’ entwickelt, der unter anderem die Beschaffung und Aufbereitung von Unterlagen überschaubar und jederzeit überprüfbar macht.“ Themen des Quickchecks sind die Erstellung von vergleichbaren Kennzahlen für zukünftige Bewirtschaftungskosten, integrale Planungsrichtlinien und die Einflusspotenziale für Behaglichkeit, Nutzungskosten, Ökologie und Infrastruktur. Dass der Grundstein für spätere Betriebskosten bereits in den frühesten Stadien der Planung und Ausführung gelegt wird, zeigen Zahlenbeispiele aus der Praxis. Experten gehen davon aus, dass der Gebäudebetreiber bereits nach sieben bis zehn Jahren für die Bewirtschaftung gleich viel Geld ausgegeben hat wie für die anfänglichen Investitionen. Greift hingegen ein professionelles FM-Konzept, tritt dieser Zeitpunkt erst nach rund zwölf bis 15 Jahren ein. „So gesehen kann man schon mal zu Beginn höhere Investitionskosten akzeptieren. Geld, das man sich in den folgenden 30 Jahren locker zurückholt“, so Steinberger. „Das Stichwort heißt Lebenszykluskosten“, ist auch Helmut J. Schick, Facility Management Consulter und Vorstandsvorsitzender beim Wiener Netzwerkes Facility Management (WNF) überzeugt. „Es sind nicht die Herstellungskosten, die maßgebend sind. Denn die Nachhaltigkeit eines Gebäudes wird vor allem durch den auf den Lebenszyklus eines Gebäudes bezogenen Verbrauch der Ressourcen Energie und Material wesentlich bestimmt.“ Es gehöre in dem Zusammenhang mit der irrigen Meinung aufgeräumt, dass es sich beim FM vorwiegend um Unterstützungsprozesse in der Nutzungsphase eines Gebäudes handelt. Dazu Frank Herzog, WNF-Vorstandsmitglied: „Insbesondere für den schonenden Umgang mit den Energie- und Materialressourcen muss der Gesamtprozess Planen, Bauen, Betreiben bis hin zur Weiterverwertung bzw. zum Abriss einer Immobilie ins Auge gefasst werden.“ Bei den zu berücksichtigenden Gesamtkosten rücken dabei vor allem die Energiekosten immer stärker ins Blickfeld. Entwicklungen in Richtung Nachhaltigkeit von Immobilien sehen die Fachleute zum einen in der Umsetzung des Energieausweis-Vorlagegesetzes und zum anderen in PPP-Modellen, bei denen die öffentliche Hand Projekte an jene Privatunternehmer vergibt, die mit den geringsten Lebenszykluskosten kalkulieren. Einen positiven Trend glaubt auch Harald Steinberger ausmachen zu können: „Es gelingt Facility Managern immer besser, ihre Bedeutung als Integrationsfiguren in dem interdisziplinären, aus Bauherr, Planern, Architekten, Hausverwaltern und Gewerkespezialisten bestehenden Team, herauszustreichen.“ Somit könne sich das integrale FM das nötige Gehör verschaffen - ein Prozess ganz im Sinne von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. Resümee und Zahlen:Rund 360 Millionen Euro Umsatz, erwirtschaftet von den etwa 3350 Mitarbeitern der 35 österreichischen Facility Management Unternehmen - die Marktdaten der heimischen FM Branche sind ordentlich, das Potential laut Experten aber noch lange nicht ausgeschöpft. Die Zukunft gehört dem Sinneswandel von der technischen Immobilienverwaltung hin zum ganzheitlichen Management der Infrastruktur und der Geschäftsprozesse einer Organisation auf Basis immer langfristigerer Kooperationen von Anbietern und Nachfragern. Das antiquierte Bild von Facility Management als Unterstützungsprozess während der Nutzungsphase eines Gebäudes greift jedenfalls längst zu kurz. Wer eine Immobilie nachhaltig bewirtschaften will, muss sich an den Lebenszykluskosten und da speziell an den Energiekosten orientieren.
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